Parlons de votre projet

Nous prenons le projet en charge de bout en bout : cadrage de votre stratégie, recherche et sélection des biens, analyse chiffrée de chaque opportunité, montage du crédit, négociation et acquisition, travaux et ameublement, puis mise en location. Vous gardez les décisions — le bien, le budget travaux, le locataire — et un seul interlocuteur coordonne le reste.

Le crédit couvre jusqu’à 108 % du prix, soit le prix et les frais de notaire, pour un résident comme pour un Marocain résidant à l’étranger. Restent à votre charge les travaux, l’ameublement et les frais d’accompagnement : comptez 15 à 20 % du coût de revient total. Sur un studio à 750 000 MAD rénové pour 130 000 MAD, l’apport se situe autour de 180 000 MAD.

Nous partons de votre stratégie, jamais d’un bien que nous aurions à placer. Le périmètre est arrêté avec vous — ville, quartiers, surface, budget —, puis nous visitons et écartons : indivision non résolue, copropriété sans syndic, prix décorrélé des comparables. Le neuf n’est pas exclu par principe : il doit simplement, comme le reste, afficher un prix négocié et un rendement qui tiennent face aux comparables de l’ancien rénové. Vous ne recevez que ce qui passe cette grille.

Sur le coût de revient complet — prix, frais d’acquisition, travaux, ameublement et frais d’accompagnement — et jamais sur le seul prix d’achat, qui gonfle le chiffre d’environ trente pour cent. Le rendement net déduit ensuite la gestion, une provision de vacance, les charges non récupérables, la taxe de services communaux et l’impôt sur le revenu locatif. Le loyer retenu est confronté aux comparables du quartier, pas estimé au doigt mouillé.

Des frais versés à des tiers, et non à nous : les frais d’acquisition — enregistrement, conservation foncière, notaire —, soit environ 7 % du prix, le budget travaux payé directement aux entreprises, et la commission d’agence lorsque le bien est présenté par une agence plutôt que sourcé en direct. Nos propres conditions se discutent lors du premier entretien, une fois votre projet cadré : elles dépendent du mandat retenu et de son périmètre.

Oui, et c’est le cas le plus fréquent. Les visites se font en visioconférence commentée et chaque étape vous est remise par écrit. Nous ouvrons le compte en dirhams convertibles, montons le crédit non-résident et préparons la déclaration à l’Office des changes, qui conditionne le rapatriement ultérieur des loyers. Les modalités pratiques de signature depuis l’étranger se règlent ensemble lors du premier entretien.

Nous, de bout en bout. Un maître d’œuvre pilote les artisans et le budget est arrêté lot par lot avant le démarrage, après consultation d’au moins trois entreprises par corps d’état. Ce budget est ferme : si le chantier réserve une mauvaise surprise — réseaux, humidité —, l’écart est à notre charge, pas à la vôtre. Seules les modifications que vous demandez en cours de route s’ajoutent. Vous recevez des photos chaque semaine, et la réception n’est prononcée qu’après levée de toutes les réserves.

Nous, si vous le souhaitez : diffusion de l’annonce, visites, vérification de la solvabilité du candidat, bail, état des lieux, encaissement des loyers, relances et coordination des interventions techniques. Vous recevez un relevé mensuel et un récapitulatif annuel prêt pour votre déclaration. Le mandat de gestion est souscriptible seul, il n’est pas conditionné au reste.

Comptez quatre à six mois entre le premier échange et le premier loyer : deux mois de recherche et de négociation, deux mois d’instruction du crédit et de signature, six à dix semaines de travaux, puis trois à quatre semaines de mise en location. Ces durées se chevauchent en partie — le crédit s’instruit pendant que le compromis se rédige.

Sur les quartiers que nous couvrons, le marché marocain affiche des rendements bruts de 4,5 à 7 % selon la ville, calculés selon l’usage local sur le prix d’achat. Rapportés au coût de revient complet — la base que nous utilisons —, comptez environ un tiers de moins. Le rendement net dépend ensuite du bien, du loyer obtenu et de la vacance : il se chiffre projet par projet, jamais à l’avance.

Non, et méfiez-vous de qui l’affirme. Ni le loyer, ni le délai de mise en location ne peuvent être garantis honnêtement : ces promesses se paient toujours ailleurs, dans le prix d’achat ou dans des frais qu’on ne voit pas. Un investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et de vacance locative. Une chose fait exception, parce qu’elle dépend de nous seuls : le budget travaux est ferme, et tout dépassement est à notre charge.