La location longue durée
Un bien rénové et meublé, loué à l’année à un cadre ou à une famille. Revenu prévisible, fiscalité simple, gestion déléguable.
C’est la stratégie que nous exerçons, et la seule dont le revenu se projette honnêtement.
Cadre et stratégies
Investissement immobilier au Maroc
Ce que le droit marocain autorise, ce que la fiscalité prélève, et laquelle des quatre stratégies possibles résiste à l’examen. Une page pour décider avant de chercher un bien.
Le marché immobilier marocain attire pour trois raisons : des prix d’entrée modérés au regard des loyers, une population urbaine majoritairement locataire, et un cadre juridique ouvert aux étrangers comme aux Marocains résidant à l’étranger.
Ces atouts ne dispensent pas de choisir une stratégie. Location longue durée, saisonnier, achat-revente, neuf sur plan : les quatre voies n’ont ni le même risque, ni la même fiscalité, ni la même charge de travail. Elles sont pourtant souvent présentées comme interchangeables.
Quatre stratégies
Ce qu’on peut faire de l’immobilier marocain
Nous n’en exerçons qu’une. Voici pourquoi, et ce que valent les trois autres.
La location saisonnière
Rendement brut affiché supérieur, surtout à Marrakech. En contrepartie : exploitation quotidienne, fiscalité distincte, réglementation mouvante, exposition aux cycles touristiques.
Un métier d’hôtellerie déguisé en placement. Nous ne le proposons pas.
L’achat-revente
Acheter décoté, rénover, revendre. La plus-value est taxée à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession, et les délais de revente varient fortement selon la ville.
Praticable, mais c’est un métier de marchand de biens, pas un placement passif.
Le neuf sur plan
Programmes vendus avant construction, souvent présentés comme sans risque. Le prix intègre une marge de promoteur, et les délais de livraison sont difficilement opposables.
À juger au cas par cas : si le prix négocié tient face aux comparables de l’ancien rénové et que le rendement suit, le neuf se défend.
Le cadre
Ce que coûte et ce qu’encadre un achat au Maroc
Acquisition, détention, revente : les trois moments où la fiscalité et la réglementation interviennent.
À l’acquisition
- Droits d’enregistrement : 4 % du prix
- Conservation foncière : 1,5 % + 0,5 %
- Notaire : environ 1 %, majoré de la TVA
- Commission d’agence, le cas échéant : 2,5 %
- Achat libre pour un étranger en zone urbaine
Pendant la détention
- IR sur les loyers : abattement de 40 %, puis barème progressif à partir de 40 000 MAD nets
- Option libératoire à 20 % du loyer brut depuis 2025, rarement gagnante sur un premier bien
- Taxe de services communaux : 10,5 % de la valeur locative
- Conventions fiscales avec la France, la Belgique, le Canada
À la revente
- Plus-value imposée à 20 %
- Minimum de 3 % du prix de cession
- Les travaux facturés s’ajoutent au prix d’acquisition
- Exonération de résidence principale inapplicable au locatif
Le détail figure dans nos guides sur la fiscalité des revenus locatifs et le crédit immobilier marocain.
Notre parti pris
Pourquoi nous ne faisons que du locatif longue durée
Un rendement se juge sur le coût de revient complet — prix, frais, travaux et accompagnement — jamais sur le seul prix d’achat.
Un placement se juge sur la prévisibilité de son revenu autant que sur son montant. La location longue durée produit un loyer mensuel, une fiscalité connue d’avance et une charge de gestion déléguable — trois conditions qu’aucune des autres stratégies ne réunit.
Nous ne prétendons pas que ce soit la voie la plus rentable dans l’absolu. Nous affirmons que c’est la seule dont nous pouvons chiffrer honnêtement le résultat avant que vous ne signiez.
Rendements, loyers et cash-flows sont des estimations de marché, ni une garantie ni un conseil en investissement : un investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et de vacance.
Par ville
Où investir au Maroc
Le cadre est national, le marché est local. Chaque ville a sa demande, ses quartiers et ses rendements.
Questions fréquentes
Investir dans l’immobilier marocain : ce qu’on nous demande
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Maroc ?
Oui. L’acquisition d’un bien immobilier en zone urbaine est libre pour les étrangers comme pour les Marocains résidant à l’étranger, sans autorisation préalable ni condition de résidence. Seules les terres agricoles font exception et supposent une autorisation, ou un changement de vocation du terrain.
Quels sont les frais d’acquisition d’un bien au Maroc ?
Comptez environ 7 % du prix : droits d’enregistrement de 4 %, droits de conservation foncière de 1,5 % auxquels s’ajoutent des droits fixes, et honoraires de notaire de l’ordre de 1 % majorés de la TVA. Si vous financez à crédit, l’inscription de l’hypothèque s’ajoute, et son barème dépend du montant garanti : votre notaire la chiffre avant la signature. Si le bien est présenté par une agence, sa commission — 2,5 % du prix selon l’usage — s’y ajoute également.
Comment est taxée la revente d’un bien immobilier au Maroc ?
La plus-value immobilière est imposée à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession. Les travaux justifiés par facture s’ajoutent au prix d’acquisition pour le calcul : conservez l’ensemble des factures d’entreprise pendant toute la durée de détention. L’exonération de résidence principale, après six ans d’occupation, ne concerne pas un bien locatif.
Faut-il un compte bancaire marocain pour investir ?
Pour un non-résident, oui, et il doit s’agir d’un compte en dirhams convertibles alimenté en devises depuis l’étranger. C’est ce compte, associé à la déclaration à l’Office des changes, qui ouvre le droit au transfert ultérieur des loyers et du produit de la revente.
L’immobilier marocain est-il un bon investissement ?
Il offre des rendements locatifs bruts de 5,5 à 6,7 % dans les villes que nous couvrons, supérieurs à la plupart des marchés européens comparables, dans un pays où la majorité des ménages urbains sont locataires. Il comporte en revanche un risque de vacance, un marché de revente moins liquide qu’en Europe, et une exécution qui pardonne peu les approximations.
Prendre rendez-vous
Votre projet, examiné sérieusement
Ou appelez-nous directement au +212 7 88 50 96 47